Процедура покупки недвижимости во Франции

На начальном этапе юридического оформления покупки недвижимости во Франции между продавцом и покупателем заключается официальное соглашение, которое называется Compromis de Vente или Promesse de Vente. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель выплачивает задаток, который составляет минимум 10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки.

Договор содержит описание условий продажи, цену объекта, возможные кредиты и прочее. После его подписания объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу. Задаток может быть возвращен, если покупатель откажется от покупки недвижимости в установленный законом срок - 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован с возвратом задатка, если явно не выполняется одно из условий договора. Например, получение банковского кредита. То есть покупатель теряет задаток, если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре. После подписания вышеуказанного документа следует период в 90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости для выявления юридической чистоты сделки и всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. В этот же период времени покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки. Эту проверку и другие меры действующего соглашения проводит агент и нотариус.

По закону, любая купля-продажа недвижимости во Франции осуществляется через нотариуса. Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.

Когда вы покупаете недвижимость, нотариус обязателен. Средний срок приобретения,- от подписи компромисса, составляет 2-3 месяца. Услуги нотариуса платные (но недорогие). Нотариус обязан проверить купчую со стороны Мэрии, Управления по недвижимостью, Отдела по урбанизму, подтвердить правомерность покупки, проверить метраж (Закон Каррез) и проинформировать, что недвижимость не имеет асбеста (послевоенные постройки), олова или свинца (раньше употребляли в краске). Нотариус берёт 10% от стоимости недвижимости и снимает эти деньги в специальную кассу, гарантируя таким образом продолжение купчей между двумя сторонами. Если покупатель отказывается покупать недвижимость без весомых причин, эти деньги передаются продающей стороне, а если продающая сторона заключает левый договор, то покупатель вправе требовать возмещения убытков.

Купив недвижимость во Франции, вы имеете право на мультивизу. Но во Франции вы можете находиться, не более 6 месяцев в году.

Следующим этапом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии нотариуса. Имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее продавцу. Отметим, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до момента заключения Договора. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, и имущество переходит к новому владельцу.

На этом же этапе рекомендуется решить у Нотариуса вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в дальнейшем. Нотариус сообщит Вам, какие документы для этого надо подготовить, и будет учитывать этот вопрос на завершающем этапе сделки.

Заверенный в нотариальном порядке акт (купчая) подписывается обычно через месяц после заключения соглашения о продаже. Если в последний момент покупатель отказывается перед нотариусом подписывать данный документ, он теряет право на ранее внесенную им гарантийную сумму (за исключением чрезвычайных обстоятельств). При подписании нотариально засвидетельствованной купчей покупатель передает нотариусу остальную сумму и становится владельцем недвижимости, получая ключи. В этот момент процедура продажи завершается полностью.

Заверив акт продажи, Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.

Согласно французским законам, после подписания окончательного акта о продаже покупатель не может отказаться от сделки либо требовать уменьшения цены, даже если он обнаружит какие-либо недостатки в купленном объекте. Если декларированная стоимость сильно отличается от стоимости похожих объектов в этом месте, то налоговые органы могут опротестовать сделку.

Напомним, что занижение стоимости может быть опасно, потому что мэрия имеет право преимущественной покупки за ту же цену и может заменить собой любого покупателя. Через 4-6 месяцев после подписания нотариально заверенного акта о продаже Ипотечное Бюро возвращает нотариусу оригинал данного документа. По желанию, покупатель может получить второй экземпляр оригинала.

Сумма покупки всегда переводится на счет ответственного нотариуса, чеки выписываются банком на имя нотариусу в Евро.

Покупатель должен знать, что его ожидают дополнительные расходы на оформление сделки. Он должен оплатить государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости. В случае покупки недвижимсоти на этапе строительства эти расходы снижаются до 2%. Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente.

Покупатель становится обладателем недвижимости после того, как будет уплачен:

• Задаток, равный 10 % от суммы Договора, • Платежный баланс в размере 90% от суммы Договора, • Вознаграждение нотариуса и расходы на регистрацию, что составляет приблизительно 6,5-8 %. • Наконец, комиссионные агента (обычно 3 - 6% с учетом НДС).

Дополнительные расходы, связанные с проживанием в собственной недвижимости

Расходы Тип недвижимости евро/год

Годовая такса для владельцев или проживающих апартаменты 2300

Коммунальные платежи, если нет общего бассейна и сада апартаменты 2300

Коммунальные платежи, если есть общий бассейн и сад апартаменты 4600

Годовая такса для владельцев или проживающих вилла 3800

Коммунальные платежи вилла индивидуально

Зарплата садовнику вилла 15000

Все данные приведены с погрешностью, так как точную сумму расходов на содержание просчитывают на конкретном объекте.